税理士対談｜不動産投資での節税ポイント

税効果の視点から見るので、減価償却を最大化できる物件や相続税対策として有効な物件を高く評価しますね。

不動産物件を保有して運用している間の申告では減価償却費が問題になるので、物件の取得価格に対する建物の比率が高い物件が有利です。

なぜならば土地と建物のうち、建物の部分が減価償却の対象になるからです。

例えば取得価格が100の土地付き物件を考えた場合、土地と建物の比率が50対50の場合と20対80の場合では、減価償却費に違いが出ます。

80の方が30多く償却できお得な物件と言えます。

次に、償却しきった後の帳簿価格を考えてみると50対50の物件では帳簿価格が50になり、20対80の物件では20になります。

それぞれの物件をもう１度100で売却できたとすると、50の物件は差額が50、20の物件は差額が80になります。

物件を売却したときには、帳簿価格と売却益との差額に対して課税が生じます。従って20対80の物件の方が課税対象額は大きくなります。

しかし、売却時は土地と建物分離課税になるので20％の税率で済みます。

そう考えると保有している期間では、収入に対して減価償却費が発生する一方で、売却時には差益に対する20％の税金がかかりますので、50と80の差の30に対して税率からすると30％儲かることになります。

具体的には一戸建よりもマンションです。

また、海外の物件は建物比率が高いようです。例えばニューヨークなどで駐在員が住むような物件では建物比率が7割くらいです。

例えば木造の築30年で1億円の中古物件があったとします。
木造は法定耐用年数が24年で、耐用年数を過ぎた物件の償却期間は本来の法定耐用年数の20％になります。

築30年の物件では償却期間は4年です。

この物件の建物の価格が7000万円だった場合、毎年約1800万円くらい償却できて4年後には土地の取得価額の3000万円しか帳簿価額が残っていないことになります。

アメリカの中古の市場はとても充実しているので、中古でも価値が下がることがありません。同じ物件をもう1度1億円で売ることも可能です。

その時の売却益は7000万円になり税金は20％の1400万円です。

しかし最初の4年間で約1800万円づつ償却していますので7000万円に対して50％の税効果があり、3500万円くらいの節税をしていて最後売った時には1400万円の税負担で済むということになります。

税効果の視点から見るので、減価償却を最大化できる物件や相続税対策として有効な物件を高く評価します

税務では法定耐用年数が基準です。

経済耐用年数は中古物件に使うのかもしれません。

例えば法定耐用年数50年の物件で20年経過した中古物件を取得した場合、残りの利用可能期間が30年とも限りません。

そのため実際に使えると見積もられる耐用年数のことをたぶん経済耐用年数と言うのだと思います。

中古の物件の場合、合理的に見積もりことが難しいので中古の物件に対する耐用年数の簡便な計算方法があります。

50年の物件に対して20年経過している場合には、経過した20年の20％相当＋残存期間の30年で計算します。

ですので、（20×0.2）＋30年＝34年34年で償却するのが簡便的な中古物件の見積もり耐用年数です。

耐用年数が短い木造です。

RCは耐用年数が47年ですが木造の耐用年数は24年です。

RCのビルを3本持っている場合とRC造を2本と木造を5個くらい持っている場合とでは、評価額が同じならば減価償却の問題でRCを2本と木造を5個方がお金が残ります。

ただ所有していた物件を売るときには、日本の中古マーケットでは価値が落ちる点が不安です。

不動産を買ったときには
不動産登記に必要な登録免許税、不動産取得税と消費税です。

不動産を保有している間は固定資産税と都市計画税です。

売却するときには譲渡税、所得税、住民税がかかります。

不動産を買ったときにかかる不動産取得税は4％です。

この不動産取得税を節約する方法として、法人の場合は物件の売買をするのではなく、物件を持っている会社を買って合併させる方法があります。

ただし、ある程度のボリュームがあって、それぞれの会社が不動産事業を行っていることが要件です。

また、会社の中の一部門である不動産部門を取得する場合は、１度会社分割を行ないます。

分割後の会社の株式を売買します。

株式を買った側は、いったん子会社化したうえで子会社を吸収合併させます。

会社同士の合併や組織再編成行為になるので、消費税はかかりません。

登録免許税は若干かかりますが、不動産取得税は非課税です。

その他にとても大きなビルの場合は、信託設定をしたうえで信託受益権を売買する方法もあります。

信託設定をするときに0.4％くらいのコストがかかりますが、売買するのは物件ではなく受益権の売買になりますので、不動産取得税はかかりません。

この方法は雑誌でも紹介されるほどポピュラーです。

個人の場合、物件の収入だけではないのでそれ以外の収入も合わせた全体の収入状況によると思います。

金融機関は基本的には担保をとりますが、返済期間中に融資を返済できるだけの収入があることが条件になります。

法人の場合は３期分の決算書が必要です。

銀行では、融資の審査を行う際に役員報酬が600万円以上の場合、役員報酬も利益に含めて計算するのでしょうか。

ある会社で、決算書上では100万円のマイナスが出ていたのですが、役員報酬を2000万円出していたので、通算で1300万円の黒字が出ているとして融資が出たケースがありました。

銀行は会社に対して融資を行う場合、会社単体だけではなく役員の個人保証も付けさせます。

そのため会社の財務状況だけではなく、保証人の収入の状況とセットで考えます。

会社から出た役員報酬は、役員の収入になりますので役員の信用として成立したケースではないかと思われます。

個人の場合でも、最初から青色申告をすべきです。

白色申告のメリットは申告が楽なことです。

デメリットは税務所が更正する場合、説明をする責任がないことです。

白色申告は推定課税を取っていて税務署側が計算した税額で一方的に納税させることができます。

青色申告は、青色事業者としてまじめに帳簿をつけますと自ら宣言をします。

一方、税務署側も税務調査に際して説明をする義務があります。

これが白色と青色の違いの一つです。

青色のメリットは、青色申告特別控除があります。

青色申告の適用を受けていることによって無条件に収入から控除できる額が10万円のパターンと65万円のパターンがあります。

65万円の控除を受ける場合、会社並みに複式簿記で帳簿を作成し貸借対照表も添付することが要件です。

利益から65万円を引けることはおおきなメリットです。

また、生じた赤字を3年間繰り越せますし、特別償却などの税制上の特典もあります。

不動産投資の場合、65万円の控除を受けるためにはある程度の規模が必要です。

その基準は物件を5棟か10室持っていることと言われています。

それ未満の場合は10万円までしか控除されません。

つまりマンションの部屋を別々の場所に10室（10区分）持っているか、一棟モノを5個持っているかです。

一棟という場合、2部屋しかない建物でも一棟と数えます。

この基準は、主たる収入が別にあって、副業として不動産収入がある場合に65万円を控除させないために存在します。

物件の条件は特別ありません。

所得税は、不動産所得だけの計算をしません。

所得税は総合課税所得と呼ばれていて、給与や配当、年金などを合算して計算します。

合算した所得（収益）に対する所得税の税率は最大50％です。

所得税は最大50％であるという話をしましたが、法人税は実効税率が36％です。

つまり税率が36％以下であれば個人のまま、それを超えたら法人化したほうがよいということになります。

法人化した場合、その方が持つのは物件ではなく会社の株式です。

個人が直接不動産を持っているよりも株式を持っていた方が評価額が下がるケースがあり相続が生じた場合に有利です。

会社の場合、その会社の純資産の評価します。

株式を持っている会社が帳簿価額100の不動産を持っているとします。

不動産の評価額が200に上がった場合、会社の純資産評価は200で評価されます。

この場合、帳簿価額の100と評価額の200との差の含み益100に対して、税金相当額をマイナスできます。

含み益の100に対して法人税の税効果が40％あるので、その会社の純資産は40を引いた160という評価になります。

株式の評価も160になります。

個人で直接不動産を持っていたら評価額が200のままなので法人化した場合のメリットになります。

デメリットは、会社にすると税務調査が定期的に来ることです。

また地方税の法人住民税の均等割りがあり、利益が出ていても出ていなくても負担しなくてはならなりません。

東京では7万円です。

法人を持っていたら誰でもかかります。

地方税に関しては法人にするときの税率差に含めて考えるべきだと思います。

従業員にした家族の給与支払いの自由度に差があります。

法人の方が自由度が高いのです。

個人の場合も専従者給与で認められるのですが、前もって登録が必要なため柔軟な運用ができません。

ビルの家賃収入を得るための法人を家族経営されている場合、家族が役員になっているところがよくあります。

家族経営の会社では、家族が取締役になっています。

取締役の給料を改訂できるタイミングは年に１回しかありません。

そのため、突然ボーナス払いたいと思っても払えません。

個人で持っていた不動産を法人所有にするときに、物件を法人に売らなければなりません。

そこで不動産取得税の4％がかかります。

今後不動産を増やしていく意思がある方は、ある程度物件がたまってから法人化するよりも最初から法人化しておいた方が得です。

法人として物件を買うべきです。

不動産に限らず、一般的には収益が年間1,000万円以上になったら、個人よりも法人化した方がよいと言われています。

それくらいの目線で、投資を行なっていくことを考えているのであれば、早いタイミングで法人化した方がよいと思います。