底地借地コンサルティング

インプルーブでは底地権・借地権でのお悩みに対して豊富な経験に基づき多様なソリューションをご提案致します。このノウハウの範囲は適正地代の算出、地主と借地人間の契約更新や買取折衝、建て直しや譲渡に関する合意調整、第三者への売却や等価交換、その他紛争問題等の解決に関するすべての分野を網羅しております。

底地権・借地権の売却に関するソリューション

インプルーブでは底地権・借地権の売却に関して次の方法をご提案しています。

|第三者へ売却

底地権または借地権を一般市場でエンドユーザーに向けて売却する方法です。インターネット広告や販売チラシ、現地販売会など幅広く宣伝活動をして購入者を見つけていきます。購入者の資金計画や住宅ローンの借入から利害関係人の承諾等をサポート致します。

|地主・借地人へ売却

地主または借地人へ売却する方法です。関係性ある相手方に対して賃貸借期間などを考慮の元、買取価格調整や買受条件などの調整から引き渡しまでをサポート致します。

|借地権と底地権を同時売却

地主と借地人が底地権と借地権を一緒に売却する方法です。同時売却により所有権となるため底地権または借地権を単独の売却するデメリットが改善され高値で売却が見込めます。

|等価交換後に所有権として売却

地主が持つ底地権と借地人がもつ借地権を等価交換した後に所有権として販売する方法です。これにより双方が所有権となるため資産価値が向上することや購入者が見つかりやすくなることが見込めます。

借地権を所有している方へ

借地権や借地権付建物(以下、総称して借地権といいます)とは、言葉のイメージ通り地主様より土地を借りて利用する権利ですが、もう建物を使わなくなったから更地にして地主へ無償で返却しなければいけないとお考えの方が多くいらっしゃいます。

借地に関する法律は借地法と借家法に分かれていましたが、平成4年の法改正により借地借家法が施行されました。借地借家法は、貸している地主側よりも、借りている借地人側の権利が強く保障されている点が特徴的です。

借地権の土地に建物を建てて使用している場合は借地借家法が適用されますが、駐車場や資材置き場など建物がない場合は借地借家法の適用外となります。

|地主から承諾を得られなかった場合は

借地権の売却には地主の承諾が必要ですが、中には借地権の売却を認めてくれないというケースもあります。

この場合には、裁判所に対して借地借家法・借地非訟事件手続きに規定された借地非訟(しゃくちひしょう)という法的手続きの申し立てを行い、裁判所が地主に代わって譲渡承諾の代わりとなる許可を得る必要があります。

|借地権価格の算出方法

借地権価格を算出する際の目安として、国税庁から毎年7月に発表される相続税路線価があります。ここにある、㎡当たりの価格や借地権割合を基に借地の面積をかけて、さらに借地権割合をかけることで借地権価格の目安を算出します。

これに地主に支払う譲渡承諾料(名義書き換え料)や、次に購入した方が建物の建替えを行う際の建替承諾料、借地面積・地代・土地賃貸借契約の残存期間といった契約条件、売却までの期間等を加味して最終価格を決定していきます。

借地権売却の事例紹介

これまでインプルーブでは数多くの借地権売却のお手伝いをさせていただきました。ここでは代表的な一例をご紹介します。

【CASE1】底地と借地の等価交換

【状況】
建物の老朽化から建て替えを検討するが、借地権は住宅ローンの融資額が減額されてしまうことから地主へ底地権の買い受けを打診するが、先祖から代々受け継いできた土地のため消極的。

借地権付き建物として第三者へ売却した価格を基に転居することを検討しているが、希望する売却価格とは大きく乖離があるため住み替えが難航しているときに相談を受ける。

【解決】
底地と借地を等価交換の打開案を提案。地主は敷地全体の売却には消極的だったが、等価交換することで売却面積を一部に抑えることができるメリットがあり、借地人は所有権になることで希望額100%を融資してもらうことができ、新築することに成功した。

【CASE2】地主による借地権買戻し

【状況】
毎年支払っている借地の地代や、将来的な契約更新料、建て替え時の承諾料等の負担を解決するために、長年にわたり地主へ底地買い受けを打診してきたが、売却の意思はなく承諾が得られない状況が続く。

そのため借地権を第三者への売却を相談したところ、現状を維持できない場合は土地を賃貸借する際の口約束通りに、借地人負担で更地にしたうえで無償にて土地を返却することを求めると双方の希望が相違しているときに相談を受ける。

【解決】
民法の規定に基づき更地による無償返還を主張している地主に対して、借地借家法の規定に基づき交渉を重ねた結果、地主側が不動産鑑定評価額の借地権割合相当額にて借地権を買い戻すことに成功した。

電話をかける