バリューアップリノベーション｜3点ユニットバス切り離し

3点ユニットバスのワンルームマンションオーナーのお悩みとして、「近隣でバス・トイレ別のワンルームが増えてきたため賃料を下げなければいけなくなっていた」や、「半年以上も募集を行っているのに、3点ユニットバスが理由でなかなか入居者が決まらない」といった相談を多く頂きます。

• 半年以上も募集をしてるけど3点ユニットバスが理由で入居者が決まらない
• 近隣でバス・トイレ別が増えてきたので賃料を下げなきゃいけなくなってきた

不動産投資で成功するための不可欠要因である稼働率を向上させるために、入居率の低い3点ユニットバス対策はどのようにしたらよいのでしょうか？

入居者に対して入居メリットを打ち出すために、「フリーレント」や「敷金0礼金0」といったイニシャルコストを抑えて再募集したり、賃料を下げてランニングコストを抑えて再募集をしても入居者が決まらない場合には、物件を売却して資産を買い替えたり、リノベーションを施してバリューアップする方法があります。

ここでは3点ユニットバス切り離しリフォームにより空室改善する方法をご紹介致します。

3点ユニットバスの印象調査

リクルートが運営するスーモの「付いていて当たり前・付いていない家は借りないと思う設備・仕様」調べでは、一人暮らしのシングルに聞いた設備ランキングで「バス・トイレ別」が全体の第1位にランキングされました。

リクルートが運営するスーモの「付いていて当たり前・付いていない家は借りないと思う設備・仕様」調べでは、一人暮らしのシングルに聞いた設備ランキングで「バス・トイレ別」が全体の第1位にランキングされました。

男女別では、男性が第1位54.3％・女性が第2位67.4％といずれも高いランキングとなっており、3点ユニットバスがシングル層から敬遠されている検証がされました。

住まいのお役立ち記事

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3点ユニットバスによる入居機会損失

せっかく内装をきれいにリフォームしても、フリーレントや敷金0礼金0といった費用面を好条件にしても、前述のデータにある通り、男性は約半数・女性に至っては3人に2名は借りないという事となってしまいます。

その結果、一日も早く入居者を見つけるために賃料を下げるといった負のスパイラルに巻き込まれてしまい、収支バランスが崩れて逆ザヤになってしまうリスクがあります。

それでは3点ユニットバスによる入居機会損失どのように回避したらよいのでしょうか？次の章では、3点ユニットバスの入居機会損失を回避する方法をご紹介致します。

3点ユニット切り離しリノベーション

3点ユニットバスを完全に切り離したことで、カビ問題や衛生面が改善されると同時に大きく印象が向上します。

またアクセントパネルやシャワーヘッド・ウォシュレット部分の仕様オプションにより、ホテルライクな高級感を演出する事で入居者の印象が更なる向上が期待できます。

設置には既存ユニットサイズ1014タイプ以上であれば新規交換工事が可能です。

3点ユニット切り離しの検討基準とは

賃貸経営をおこなう上で、入居希望者のニーズに応えることで空室改善ができたとしても、工事費が高額で収支が不採算ではやる意味がありません。

そこで、3点ユニット切り離し工事を検討するうえで次の基準を考慮したうえでの判断基準をご紹介します。

 稼働率と想定保有期間

例えば、月額6万円の賃料で稼働率50％と仮定すると年間賃料36万円となります。これに対して3点ユニット切り離し工事により稼働率が80％に上昇することが見込める場合の年間賃料は57.6万円で、年間賃料がプラス21.6万円ということになります。

次に、保有する期間が5年と仮定するとプラス21.6万円×5年＝108万円となります。

通常、工事費の相場が約100万円～120万円と言われていることから、5年で工事費を回収したあとが3点ユニット切り離しによるメリットとなります。

そのため、5年以内で売却を検討されていたり、建て直しを検討されている場合は現状で賃料を下げる等の対策が得策です。

 賃料上昇見込率

3点ユニット切り離しにより、賃料を下げなくても入居者が見込める場合や、既存賃料から上昇が見込める場合があります。

例えば既存賃料が6万円だけど入居者が見込めないため5万円まで下げることを検討していたり、再募集の際に同額6万円での入居者は見込めるが、バリューアップすることで7万円の賃料が見込めることがあります。

これにより年間12万円の賃料がプラスで見込め、前述の稼働率上昇による賃料と合わせて年間プラス33.6万円となり、工事費回収期間は5年から3年で見込むことができます。

不動産オーナーズクラブ【THE GATE】メンバー特典

3点ユニットの切り離し工事の相場は約100万円～120万円と言われています。

ザ・ゲートでは賃貸経営の応援をさせていただくため、メンバー様に限り次の特典をご用意しております。

3点ユニット切り離し工事費用

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