現在では専業の投資家だけでなく、会社員も投資用物件を持つ時代になりました。それに伴い投資用物件を売却することも珍しくありません。投資物件の売却時に注意すべきことが税金です。
売却にかかる税金を理解して対策を講じておけば手元に残る利益が増えるでしょう。ここでは、投資用物件の売却時にかかる税金とその節税対策について解説します。
投資用物件の売却にかかる税金
不動産売買取引には数多くの税金が絡んできます。投資用物件の売却でも例外ではありません。投資用物件売却時にかかる可能性がある税金は次のとおりです。
- 消費税
- 印紙税
- 登録免許税
- 所得税＋住民税＋復興特別所得税
但し、これらの中には物件や売主の属性によっては課税されないものもあります。詳しい解説をみていきましょう。
消費税(課税事業者のみ)
一番身近な税金だと消費税がかかります。しかし消費税は売主の属性によってはかからない場合もあるのです。
売主ご自身が課税事業者であれば消費税がかかるものの、売主が非課税事業者だとかかりません。また、土地は非課税です。
なお、物件に消費税がかからなくても、仲介手数料などの諸費用には消費税はかかるので注意が必要です。
印紙税
契約書などに収入印紙を貼付することによって納税するのが印紙税です。
契約書や領収書に切手のような紙が貼ってあって消印が押してあります。印紙税は直接お金を納める税金ではありません。
そのため「貼っていなくても発覚しにくいのでは？」と考えがちです。こうした行為は脱税となるので注意が必要になります。税務署に指摘された場合、追徴課税が待っているのです。
印紙税は契約書や領収書の記載金額に応じて税額が決まっています。不動産の売買契約書の場合は、2027年（令和9年）3月31日までは軽減税率が適用されるので注意が必要です。
| 不動産の「売買契約書」印紙税（1通毎） | |
| 契約書記載金額 | 税額 |
| 1万円以下 | 非課税 |
| 1万円超50万円以下 | 200円 |
| 100万円以下 | 500円 |
| 500万円以下 | 1,000円 |
| 1,000万円以下 | 5,000円 |
| 5,000万円以下 | 1万円 |
| 1億円以下 | 3万円 |
| 5億円以下 | 6万円 |
| 10億円以下 | 16万円 |
| 50億円以下 | 32万円 |
| 50億超 | 48万円 |
登録免許税(抵当権抹消登記)
登録免許税は登記の際に納入が必要な税金です。
投資用ローンを借りている場合には完済時に抵当権抹消登記が必要となります。その際に司法書士手数料と共に支払うのが登録免許税です。
司法書士からの請求書には「土地が1筆、建物が1棟の登録免許税であれば2千円」等と記載されています。ただ、抹消登記費用として一括りにされることが多いため見逃されがちな税金です。
所得税＋住民税＋復興特別所得税
売却益が出る場合、その売却益には所得税や住民税、復興特別所得税などが課税されます。
これらをまとめての通称が「譲渡所得税」です。譲渡所得税のもとになる譲渡所得は複雑そうに見えて、その計算方法は至ってシンプルです。譲渡所得の計算方法は次の通りです。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
こうしてみると、譲渡価額と取得費と譲渡費用さえ分かれば譲渡所得は計算可能です。
譲渡価額とは、不動産売買によって受け取った売買代金が該当します。
取得費とは、その不動産を入手するためにかかった金額です。自分で購入した場合には契約書などで確認できます。
譲渡費用とは、その不動産を売却するのにかかった費用です。仲介手数料や登記費用、測量や印紙税なども含まれます。
投資用物件の売却で活用できる節税方法
投資用物件の売却でもなるべく手元に残る資金は多く、売却時の税金は少なくしたいのが人情です。
そのためには節税方法も知る必要があります。ここでは投資用物件の売却で活用できる節税方法を用意しました。
これらの方法はすべての人や物件に適用できるわけではありません。利用できそうな方法があればチェックしておきましょう。
事業用の資産を買い換えたときの特例
次の一定の要件を満たせば、個人が事業用の資産を買い換えた場合に譲渡益の一部を繰り延べられます。
- 譲渡資産と買い換え資産は共に事業用であること
- 買い換える資産が土地の場合には、売る資産の土地の面積の5倍以内であること
- 買い換え資産を翌年前に購入すること
この他、譲渡資産と買い換え資産が一定の組み合わせに当てはまることも条件です。
この組み合わせは、所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等を譲渡して、国内にある事業用の一定の土地等を購入するなどの条件があります。
組み合わせの要件は複雑なので、もし利用したい場合には税務署や税理士に確認しましょう。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈により投資用物件を取得した場合には、これらを一定期間内に譲渡すると相続税額の一部を譲渡資産の取得費に加算できます。
取得費が増額されると、所得税の課税標準が減額される効果があるのです。このため税額がその分減額されます。
その条件は次の通りです。
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
5年以上所有してからの売却
譲渡所得税は家の所有期間で税率が変わります。所有期間は売却した年の1月1日が基準です。
所有期間が5年以下なら短期譲渡所得で税率は39.630%
このような高い税率なったのは、土地転がしや転売益目的の取引を抑制するためです。せっかく売却しても利益の4割近くを税金で持っていかれるのは大変です。
所有期間が5年超ならば長期譲渡所得となり税率は20.315%
短期譲渡所得では長期譲渡所得に比べて約2倍の税額になることから、譲渡所得が発生する場合には5年以上所有するほうがお得です。
損益通算
損益通算とは、給与所得などの所得から投資や事業所得による赤字を差し引くことです。
1年間の中で不動産売却により発生した損失を他の所得と通算して相殺できます。投資用物件1件のみの売却では利用は難しいですが、1年の間に複数の物件を売却するような場合では活用可能です。
損益通算を利用することで、物件Aの損失を物件Bの利益で相殺できます。
低未利用土地等の100万円特別控除
これは2025年12月末までの制度で、個人が一定の低未利用土地等を低額(500万円、一定の場合は800万円)で売却した場合には、その譲渡所得の金額から100万円を控除することができます。
この特例を受けるためには、都市計画区域内の土地であることや所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えていること等の要件が必要です。
取得費と譲渡費用の計算
譲渡費用と取得費を多く計上できれば、その分税額は安くなります。
取得費は今回売却した不動産の購入価格の他、購入の際の仲介手数料や所有権移転登記手数料が含まれます。特に不動産の購入価格が証明できる売買契約書はきちんと保管しておきましょう。
譲渡費用は今回の家の売却のために必要となった費用です。印紙代、測量費用、仲介手数料等が代表例です。新しいところでは建物診断、インスペクション費用も含めることができます。
取得費の査定方法は法律や規則では特に定めがないため客観的な方法で説得力があれば良いということになります。
現在よく行われている方法は売買契約書からの抜粋や消費税額からの推定などです。いずれの方法でも不明な場合には、概算取得費といって売却価格の5％を取得費とする制度もあります。
但し、これは売却価格の95％が利益となるので注意しましょう。
投資用物件売却時の注意点
自宅の売却であれば3,000万円の控除など多くの特例があります。
ところが投資用物件には適用できないものが殆どです。このため、投資用物件を売却する際には居住用物件とは異なる注意点があります。
どんな点に注意すれば良いかをみていきましょう。
減価償却による課税所得増加の可能性
建物や設備を持っていれば、毎年減価償却を行います。これによって建物の価値が年々減少していきます。
この減価償却の金額によっては、売却益が多く計上される可能性があるのです。
例えば、100万円の固定資産を購入し減価償却を計上して減価償却累計額が40万円だとします。帳簿価額は100万円マイナス40万円で60万円ですが、この固定資産を80万円で売却すると売却益が発生するのです。
取得価額より安く売却しても、会計上売却益が出る場合もあります。
確定申告が必要な条件を把握する
投資家として継続して投資用物件を持っている人は毎年確定申告をしています。
ただ、相続などで急に投資用物件を得た人は確定申告の経験がない人もいるはずです。また、特別控除を利用する際には確定申告が必要な場合が多くあります。
自分が、確定申告が必要かどうか事前に確認しておくことが必要です。
不明な点は専門家に相談しよう
税金は情報公開も進み、国税庁をはじめ多くのサイトで解説がなされています。
概略であれば、ネットからの情報でも対処することが可能ですが少々複雑なことになると素人では太刀打ちできなくなります。
こんなときは不動産業者や、税金の専門家である税理士に相談しましょう。納税の誤りがあると後々面倒なことになります。少々手間でも専門家のアドバイスを受けるべきです。
まとめ
投資は物件を売却してひとつのサイクルが終わります。
投資期間中の収益はもちろん大事ですが、売却時の収益も同様に重要です。売却には仲介手数料をはじめ、どうしてもかかる費用もあります。税金をゼロにするのは難しいものの、税金の仕組みや特例を知っていれば節税は可能です。
少しでも利益を増やすためにも、節税のポイントは押さえておきましょう。
