今、世界中で大流行しているコロナウイルスの影響で、世界経済は歴史的な大打撃を受けています。
よく経済の 3 大要素として「ヒト、モノ、カネ」という言葉が使われますが、このヒトの流れが止まることが経済にとってどれだけマイナスかと言うことをコロナで実感したという方も多いのではないでしょうか？
今、最も影響が大きい業界としてホテル業、観光業飲食業、エンタメ業がよくメディアで登場していますが、どれも不動産がかかわる業界です。
もちろん市場では不動産業界全体に与える打撃もかなり大きなものと見られています。
この記事ではそんなコロナ渦に巻き込まれている社会経済の中で個人が投資する不動産投資に焦点を当て、今後のコロナ終息後の動向について書いてきます。
コロナウイルスによる不動産投資の現状
前述したように不動産業界でもコロナによる打撃は大きく、投資向けの不動産市場においてもダメージを受けています。この理由は 2 点あります。『不動産価格の下落リスク』、『賃貸不動産の家賃未回収リスクとそれに伴う空室リスク』です。
一つ目の不動産価格に関しては、このコロナウイルスの影響で全体的に大幅に下落するという風に見られています。
これは海外からのインバウンド需要の減少による、ホテル業界の壊滅的な打撃や外国人富裕層による値上がりを狙った投機用不動産の需要減が大きいです。
不動産価格は、コロナ流行前から少しずつ下落傾向にありましたが、コロナの影響でさらに下落していく見通しが大きいでしょう。投資用不動産についても同様にこれから下落していく可能性が高いと見られているため、投資家も少し消極的になっていると思われます。
二つ目の理由は賃貸不動産の家賃未回収リスクとそれに伴う空室リスクです。これはコロナウイルス独特の影響であり、前例のないレベルで大きな影響が出ています。
特に家賃が回収できないという物件が、このコロナウイルスの影響で非常に多くなってきています。
具体的に影響が特に大きい物件は、『テナントビル、商業ビルと言われる飲食店や美容室、アパレル関係のお店が入っているビル』、『ライブハウス』、『外国人入居者の多い居住用アパート、マンション』です。
商業ビルやライブハウスは自粛規制の影響でそもそも営業すらできない店舗が多く、収入がないため家賃が払えないと言う入居者が多くなってきています。
外国人が多い居住用物件については、コロナの影響で母国から帰国命令が出たのち、大家に何も言わずに帰国し、家賃も払っていないという事例が増えており、問題になっています。
投資家の中には外国人入居者を積極的に入れている方もいます。そういった投資家の物件は全室外国人という物件も珍しくないので、ひどい物件だと全室入居者が母国に帰国して家賃が全く入ってこないという事例もあるようです。
家賃が入ってこなくても、固定資産税やまだ借金が残っている物件であれば月々の返済もしていかなくてはなりません。このような現状を見ると、これからの不動産投資はリスクが高いと思われる方も多いと思います。
ただ、投資のする上で市場が荒れているときは逆にチャンスでもあるのです。
アフターコロナに勝てる不動産投資
個人が考える不動産投資と言うと何を思い浮かべるでしょうか？
恐らく最も一般的な答えが、アパートやマンションの大家さんであり、不動産投資をやってみたいと思っている方も、このアパート、マンション投資を検討している方が多いのではないかと思います。
このアパート、マンション投資こそ、コロナウイルスが落ち着いた後に勝てる唯一の不動産投資だと思います。
理由はたくさんあるので後で詳しく説明しますが、大きくはこのコロナの影響で社会に生きる人々の動きが全く変わると予想できるからです。
個人で言うとこれまで会社勤めであった人はテレワークになり、日本全国どこにいても仕事が出来るようになります。
企業にしてもオフィスビルを構える必要はなくなり、これまで店頭販売していた小売業や飲食業も必要のないテナントはどんどんつぶしていき、ネット販売やテイクアウトに切り替えるでしょう。
緊急事態でも行政はほとんど何もしてくれないと今回の件で身に染みた企業がほとんどだと思いますので、固定費の削減は今後急速に進むことになります。
こうなると、商業ビルやオフィスビルは空室だらけになり経営をしていくのが困難になっていきます。
これから、別の付加価値を提供するにしても、外に仕事に出る文化自体が徐々になくなっていくわけですから、相当厳しくなってきます。
そこで今後、個人投資家が勝てる唯一の不動産投資は居住用のアパート・マンション投資であると思います。これに関してはコロナの影響である意味チャンスが回ってくるかも知れません。
アフターコロナは不動産投資の好機
ここでは一見ネガティブ要素しかないコロナウイルスの影響がアパート・マンション投資においてはむしろポジティブな方向に働く理由を書いていきます。
不動産価格下落による表面利回り向上
表面利回りは投資用物件を見る上で重要な指標の一つです。
表面利回りとは簡単に言うと、投資資金に対する家賃収入による年間回収率を表すもので、『年間家賃収入÷物件価格×100』で表します。
利回りが高いほど、回収率が高く、逆に利回りが低いと回収率が低いということになります。
家賃価格が変わらないとすると、物件価格が下落することにより表面利回りは上がりますので、コロナ後は物件価格が下がると仮定するとそれにより表面利回りは上がると言えます。
※実際、居住用物件の家賃価格については築年数による影響は大きいですが、市況による影響はあまり受けない傾向にあります。
ここ最近は一部の企業による不正融資問題や物件の施工不良の問題があり、投資用物件の価格は徐々に下落していましたが、都心部においてはまだ価格が高いとされており、利回りの低い物件が多かったです。
今回の件で、予想通り物件価格が下落すれば、その分利回りは上がりますので、以前よりかなり良い条件で物件を買える可能性が高くなります。これは投資家にとっては大きな追い風ですね。
実勢価格と担保評価の乖離減
不動産物件価格が下落することによって、銀行融資の面でも追い風となる可能性があります。
通常、投資用で物件を買う際には銀行融資を活用することが多いです。融資を引く際にはほぼ全案件で購入物件に対して抵当権（担保）を設定します。
この時、銀行はその物件を競売にかけると果たしていくらになるのかという担保評価を必ず計算します。
最近は実勢価格に対する銀行からの担保評価が低く、頭金を多く求められることが多かったですが、コロナの影響により、実勢価格が下がり、担保評価とのギャップが少なくなりますので、物件によってはフルローンが引きやすくなる可能性があります。
担保評価のギャップも埋まり、先ほど説明した利回りも上がりますので、銀行からすると貸し出しリスクが少なくなり、融資もしやすくなるのではないかと予想できます。
銀行融資は不動産投資の肝の部分なので、より好条件で活用していきたいですね。
リモートワークによる賃貸需要増加
コロナにより、物件の活用方法についても多様化してくるかも知れません。
これまでは主に居住用で借りる入居者が多かったですが、これからリモートワークにより、個人の仕事部屋用に低価格帯のワンルーム物件に需要が出てくる可能性が高いと思われます。
特に、お子様がいて自宅では仕事をするのが難しい方や共働きでどちらもリモートワークになっているご夫婦など、仕事部屋用に家の近くで低価格の物件を借りる方も増えてくるのではないでしょうか？
単身向けワンルームは築古になってくると家賃を下げてもなかなか入居が決まらない場合もありますので、このような新しい賃貸ニーズが出てくることはうれしいですね。
銀行融資の積極化
これも融資の話になりますが、コロナの影響により、今後企業のあらゆる面での投資が減っていくことが予想されますので、以前より言われていた銀行離れが加速することになるでしょう。
融資先の減少により、不動産融資と言うのが以前にもまして優良な投資先となる可能性が高いと思われます。
これは市場全体でみるとある意味ネガティブな傾向とも言えますが、不動産以外に優良な融資先が亡くなっていく傾向にあると考えられます。
不動産投資家からすると融資の交渉がしやすくなりますので、うれしい限りですね。
アフターコロナで勝てる大家と負ける大家
ここまでコロナ後にアパート、マンション投資がチャンスであることを書いてきましたが、成功するかどうか、投資家によって差が出てくる時代でもあると思います。
ここではこれからの不動産投資で成功する為の２つの条件を書いていきます。
不動産投資で成功するための条件
その１
一つ目の条件は「物件探し、融資、入居付けなど、すべてにおいて自分で交渉し行動すること」です。これは簡単に言うと業者任せにしないと言うことです。
不動産投資は他人任せにしようと思ったら業務はすべて委託できます。実際、物件探しから融資付け、入居付け、管理すべてにおいて委託できる業者もあります。
ただこれでは⾧い目で見ると、自分の不動産に対する知識が全く増えず、投資家としての実力が付きません。
不動産投資は投資とは言いますが、賃貸物件を商品とした賃貸経営ですので、経営者としての力をつける必要があります。
自分で物件探し、融資開拓、入居付けまでやってみると、融資がつく物件や入居付けがしやすい物件が分かってきます。
そうなると銀行融資を交渉する際にも自分の物件が事業として成功できるという根拠が示せるようになり、銀行からも信頼され、実績も積みあがるという良い循環が生まれます。
今後の日本はコロナ以外にも人口減少などで競争は激化していくことが間違いないですので、成功する為には経営者として自分で行動できることが、必要になってくるでしょう。
その２
二つ目の条件は「常識にとらわれず新しいニーズを作り出せること」です。
これは先ほど説明したような仕事部屋としての賃貸ニーズのようなことで、今までなかったニーズを作っていける大家が成功すると言うことです。
これからは人の動きが今までとは大きく変わります。変化をネガティブにとらえず、人が向かう場所はどこなのか、自分の所有している物件で何が出来るのか、常に考えて行動できれば必ずポジティブな方向にもっていくことができます。
このようなポジティブ思考もこれから不動産投資家として成功するには必要な要素なのではないでしょうか。
まとめ
今回はコロナ後の不動産投資について書いてきましたが如何であったでしょうか。
コロナ後の不動産投資がチャンスであると言うことがお分かり頂けたかと思います。コロナの影響により、働き方が大きく変わりこれからは副業が当たり前の時代になると言われています。
一つの会社で働くのはもはやリスクであると思う方も多いでしょう。
そんな大副業時代におすすめしたいのが不動産投資です。
不動産投資は入居さえ埋まっていれば安定して不労所得を得られる為、サラリーマンの方には非常に相性の良い投資です。コロナによって、今から不動産投資を始める方にとってもチャンスになる可能性が高いと思っています。
以前に検討していたがやめてしまったという方も、是非再度、検討しなおしてみては如何でしょうか？
この記事を読んで皆様が不動産投資を始めるきっかけとなればとてもうれしく思います。
